そのリフォーム、実は“節税”にもなる？相続前に考えたい家の価値の整え方 #column

「相続なんて、まだ先の話」──そう思っているあなたも、親の家や土地のことをなんとなく意識し始めたことはありませんか？

いざ相続が発生したとき、思ってもみなかった税金や手続きの煩雑さに戸惑うケースは多く、中でも「家の相続」にまつわるトラブルや失敗談は後を絶ちません。

そんな中、注目されているのが「相続前のリフォーム」。実はこれ、家を住みやすくするだけでなく、“相続税対策”としても効果的なケースがあるのです。

この記事では、リフォームによって相続税がどのように変わるのか、税務上の考え方や注意点を交えながら、わかりやすく解説します。

この記事を読めばわかること

• 相続税の仕組みと不動産評価額の関係
• リフォームが相続税評価に与える影響
• 節税につながるリフォームの考え方と注意点
• 相続前に準備しておくべき手続きや相談先

1. 相続税は「資産の総額」で決まる──不動産が大きなウェイトに

相続税は、亡くなった方の「遺産総額」から基礎控除額を引いた金額に対して課税される仕組みです。

【基礎控除額の計算式】 → 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

この控除額を超える遺産がある場合にのみ相続税が発生します。

しかし問題は、「不動産は現金と違って価値の把握が難しい」という点。特に築年数の経った住宅や土地付きの建物は、評価が分かれやすく、相続時のトラブルにつながるリスクが高くなります。

2. 相続税における「建物評価額」の考え方とは？

建物の相続税評価額は、実勢価格（市場価格）とは異なり、固定資産税評価額をもとに算出されます。

【ポイント】

• 築年数が経つほど評価額は下がる（減価償却）
• 木造よりRC造（鉄筋コンクリート）の方が耐用年数が長く、評価が高くなりやすい

つまり、「ボロボロの家でも税金が高いのでは？」という心配は不要ですが、一方で「リフォームによって評価が上がる可能性もある」という点には注意が必要です。

3. リフォームで評価額が上がる？節税になる？その境界線

ここが本題です。結論から言えば、リフォーム内容によっては“相続税評価に影響しない”場合と、“影響する”場合に分かれます。

◆評価額が基本的に変わらないリフォーム（節税効果あり）

• キッチンや浴室の入れ替えなど、老朽化した設備の更新
• 外壁や屋根の塗装、雨漏り修繕などの維持管理的な工事
• バリアフリーや断熱性能を高める改修（省エネリフォーム）

→ これらは「建物の価値を元に戻すもの」と見なされ、評価額には大きく影響しません。

◆評価額が上がる可能性があるリフォーム（節税効果なし or 注意が必要）

• 増築（建物の床面積が増える）
• 高級素材やデザイン性の高い外装・内装への変更
• 太陽光発電パネルや蓄電池の新設など、機能追加型の設備導入

→ これらは「建物の資産価値を向上させるもの」として、評価額アップの可能性があります。

つまり、“相続前にリフォームすれば節税になる”というのは一部に限られ、リフォームの内容とタイミングが節税効果を左右するのです。

4. リフォーム費用を“相続財産から減らせる”って本当？

実際にリフォームにかけた費用が、そのまま「相続財産を減らす効果がある」という見方もあります。

たとえば：

• 預貯金でリフォーム代金を支払った場合、その金額分だけ相続時の現金残高が減る
• 評価額が変わらない工事であれば、家の評価額は据え置き → 合計の相続財産が減る

この結果、相続税の対象額も減るという流れになります。

ただし、

• あくまで“適正な工事”であり、金額や内容が妥当であること
• 節税目的が過度だと「課税対象」として否認される可能性もある

そのため、費用対効果のバランスをとるには、専門家のアドバイスが不可欠です。

5. 注意すべき「贈与」との違い──子の名義で支払うとNG？

親名義の家を子どもがリフォームし、その費用を子ども側が全額負担した場合、「親に対する贈与」と見なされるリスクがあります。

【税務上の懸念点】

• 年間110万円を超える贈与は申告が必要（基礎控除）
• 対象となる金額や時期によっては、贈与税が発生

また、親が「子どもに資産を残すため」としてリフォーム費を負担した場合でも、“贈与”の性質を持つ場合があります。

→ 相続・贈与の境界線は曖昧なため、専門家による確認が必要です。

6. 相続前にやっておくべき3つのステップ

相続を“起きてから”考えるのではなく、“起きる前に”備えることが節税の第一歩です。

【ステップ1】家の現状把握

• 築年数／構造／評価額を調べる
• 固定資産税評価証明書を取り寄せておく

【ステップ2】リフォームの目的を明確にする

• 相続対策なのか、住みやすさ重視なのか？
• 必要な改修は何か、優先順位をつける

【ステップ3】専門家に相談する

• 税理士や不動産鑑定士、FPなどに早めに相談
• 補助金や税制優遇制度の活用有無もチェック

◆まとめ

リフォームは、家を快適にするだけでなく、相続税対策としても有効に働く可能性があります。ただし、工事の内容や名義、費用負担の仕方によっては逆効果になることも。

「よかれと思ったこと」が後から問題になる前に、家族で話し合い、専門家に相談しながら準備を進めることが大切です。

住宅展示場では、相続やリフォームに関する個別相談会や実例展示も行われていることがあります。住まいの価値を高め、次世代へ安心してつなげるために、早めの行動を心がけましょう。

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